Каталог Данных Каталог Организаций Каталог Оборудования Каталог Программного Обеспечения Написать письмо Наши координаты Главная страница
RSS Реклама Карта сайта Архив новостей Форумы Опросы 
Здравствуйте! Ваш уровень доступа: Гостевой
Навигатор: Публикации/Наши издания/Управление развитием территории/№2_2010/
 
Rus/Eng
Поиск по сайту    
 ГИС-Ассоциация
 Аналитика и обзоры
 Нормы и право
 Конкурсы
 Дискуссии
 Наши авторы
 Публикации
 Календарь
 Биржа труда
 Словарь терминов
Проект поддерживают  










Авторизация    
Логин
Пароль

Забыли пароль?
Проблемы с авторизацией?
Зарегистрироваться


width=1 Rambler_Top100

наша статистика
статистика по mail.ru
статистика по rambler.ru

Реклама на сайте
Новостные ленты

Бизнес-результат взаимодействия инвестора и градостроителя

С.В. Ялова (Институт «Ленгипрогор», Санкт-Петербург)
А.В. Финогенов (Институт «Ленгипрогор», Санкт-Петербург)

С.В. Ялова
А.В. Финогенов

Проблема, которую мы хотим поднять на страницах журнала, касается крайне низкого уровня взаимодействия градостроителей с инвесторами и застройщиками.
Заказчиком проектов по подготовке документов территориального планирования выступает, как правило, администрация города или муниципального района, которая формирует стандартизованное техническое задание в соответствии с положениями действующего Градостроительного кодекса РФ, не акцентируя внимание на проблемах привлечения инвесторов на территорию.

Учитывая этот факт, градостроители в процессе подготовки планировочного проекта вынуждены брать на себя роль «регулировщика» отношений между государством и инвесторами. То есть градостроительный проект среди прочего должен, с одной стороны, учитывать государственную эффективность и защищать государственные интересы, с другой — создавать условия для повышения интенсивности и качества инвестиционных процессов на территории проектирования.

Позиция инвестора-девелопера. У типичного инвестора как пользователя и участника градостроительной деятельности в большинстве случае доминирует логика приобретения земли для реализации инвестиционных проектов быстрой окупаемости. Подобный подход подразумевает достаточно низкий уровень долгосрочной ответственности за развитие территории. В связи с этим общемуниципальный градостроительный документ выступает для инвестора эфемерным «прожектом», не влияющим на его деятельность по территориальному девелопменту.
Подтверждает разобщенность отечественных девелоперов и градостроителей и тот факт, что подавляющее большинство бизнес-планов инвестиционных проектов в сфере недвижимости готовят консультанты, лишь формально учитывающие при своих расчетах инфраструктурные и инженерно-строительные ограничения, общую планировочную стратегию развития города и т. д.

Позиция градостроителя. Было бы неправильно утверждать, что градостроительный цех готов к усилению интеграции с девелоперским сообществом. Большая часть градостроительных институтов России не в состоянии как обосновать важность применения градостроительных механизмов и опасные последствия отсутствия комплексного территориального планировании для инвесторов-заказчиков, так и гарантировать стабильно высокое качество своих проектов. Вопрос качества вообще требует отдельного рассмотрения, так как в стране, по сути, нет практики разработки комплексных градостроительных проектов, обеспечивающих государственные и частно-инвестиционные интересы. Градостроитель и инвестор продолжают работать в разных плоскостях.

Актуальность коммуникации. Теперь рассмотрим вопрос с позиции рисков от отсутствия качественных градостроительных компетенций. Экономический кризис ярко продемонстрировал, что стандартные решения, на основе которых развивался отечественный рынок недвижимости в последние годы, уже не эффективны. За последнее десятилетие в РФ, по сути, не был реализован ни один крупный инвестиционный строительный проект. В частности, ни одно из решений, одобренных через механизмы Инвестиционного фонда РФ, толком не развернуто — не создано комплексных промышленных, туристско-рекреационных, игровых зон. Ясно, что такое положение дел вызвано многообразием разных факторов, в первую очередь экономических.

Конкурентоспособное развитие РФ невозможно без реализации крупных инвестиционных проектов, влияние которых распространяется значительно шире границ локального земельного участка. Таким образом, актуальность применения современных градостроительных и планировочных инструментов анализа на этапе принятия инвестиционных решений не подлежит сомнению, особенно с учетом долгосрочных государственных интересов.

Инвестиционные риски игнорирования этапа градостроительного анализа обусловлены отсутствием учета:
— территориального положения по отношению к важным объектам окружения (объекты инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, жилые зоны, зоны регламентирования использования территории, территории федеральных ведомств и т. д.), что часто негативно влияет на дальнейшие строительные и эксплуатационные расходы инвестиционных проектов;
— перспектив развития территории на ближайшие 3–10 лет, что чревато появлением вблизи объекта инвестирования проектных инициатив, снижающих его капитализацию;
— комплекса потенциальных рисков инженерно-строительного, экологического и природного характера, а также прогноза их перспективного влияния на строительство и эксплуатацию объекта инвестирования. Недооценка указанных факторов может привести к большим потерям времени на финальных этапах реализации проекта (согласование рабочей проектной документации, подготовка заключения государственной экспертизы на этапе получения разрешения на строительство, перевод земель из одной категории в другую, получение технических условий на подключение к объектам инженерного обеспечения и т. д.). При негативном варианте развития событий возможно «замораживание» проекта на неопределенный срок;
— соответствия инвестиционного проекта долгосрочным государственным интересам в сфере социально-экономического и территориального развития, что может затруднить успешное функционирование объекта инвестирования;
— реальной экологической емкости территории размещения и окружения инвестиционного проекта, что на этапе финальных согласований рабочей документации объекта и при его эксплуатации будет требовать значительных затрат времени и средств, а также может нести комплекс постоянных репутационно-политических рисков для инвестора проекта.

Выводы и перспективы. Комплексность проектов позволяет существенно снизить общие финансовые и временные риски при реализации всех стадий инвестиционного проекта, а это уже весомый довод для любых инвесторов. Именно градостроители являются уникальными держателями комплексного знания о современном состоянии и прогнозах развития территории. Это знание критически важно для нового этапа развития девелопмента и инвестирования в недвижимость в нашей стране.

Для реализации крупного инвестиционного проекта в сфере недвижимости необходим генподрядчик, который должен обладать необходимыми компетенциями в ряде ключевых вопросов: территориальное планирование, архитектурно-объемное и инженерное проектирование, экономический консалтинг. Кроме того, он должен понимать суть всех остальных тематик, формирующих девелоперский проект, быть способным собрать проектную команду из числа специалистов лучших российских и иностранных профильных организаций, а также при необходимости провести конкурс по подбору субподрядных организаций.

Кто же в России возьмет на себя роль подрядчика такого рода — градостроители или новоявленные урбан-менеджеры — выходцы из других сфер рынка?


См. также:
Каталог Организаций:
   - Ленгипрогор
Каталог Авторов:
   - Финогенов А.В.
   - Ялова С. В.

Разделы, к которым прикреплен документ:
Тематич. разделы / Проектирование, изыскания
Тематич. разделы / Градоустройство
Тематич. разделы / Кадастр, инвентаризация
Публикации / Наши издания / Управление развитием территории / №2_2010
Страны и регионы / Россия
 
Комментарии (0) Для того, чтобы оставить комментарий Вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться




ОБСУДИТЬ В ФОРУМЕ
Оставлено сообщений: 0


Источник: УРТ №2_2010
Цитирумость документа: 2
10:10:33 17.06 2010   

Версия для печати  

© ГИС-Ассоциация. 2002-2016 гг.
Time: 0.026221990585327 sec, Question: 94